A usucapião é um instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por quem o utiliza como se fosse seu, durante um determinado período, desde que sejam respeitados os requisitos legais. Trata-se de uma forma legítima de adquirir um imóvel, mesmo sem ter celebrado um contrato de compra e venda formal.
O objetivo deste processo é assegurar a segurança jurídica e estabilidade nas relações de posse e propriedade, evitando disputas prolongadas, desde que o ocupante preencha os requisitos legais estabelecidos.
Neste artigo, explico de forma clara o que é o usucapião, como funciona em Portugal, quais os prazos legais, os documentos necessários e os cuidados a ter ao iniciar este tipo de processo.
O que é a usucapião?
A usucapião permite que uma pessoa que utiliza um imóvel de forma contínua, pacífica e pública possa vir a adquirir o direito de propriedade sobre esse bem, mesmo que não seja o proprietário registado.
O principal objetivo deste mecanismo é garantir segurança jurídica e estabilidade nas relações de posse e propriedade, evitando conflitos prolongados e formalizando situações de facto que se prolongaram no tempo.
Requisitos legais para a usucapião
Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário que o ocupante comprove que:
- Possui o imóvel de forma contínua, sem interrupções relevantes;
- A ocupação é pacífica, sem uso de violência ou coação;
- A posse é pública, ou seja, conhecida e não escondida;
- Não há oposição do legítimo proprietário durante o período exigido por lei.
A posse não pode ser clandestina. É essencial que os vizinhos ou comunidade reconheçam o ocupante como o utilizador do imóvel, como se este fosse seu proprietário.
Como iniciar o processo de usucapião?
O interessado deve iniciar o processo através de uma escritura pública de justificação notarial, na qual declara:
- Ser possuidor exclusivo do bem;
- As circunstâncias que originaram a posse;
- Os motivos que impedem a prova por meios normais (ex: inexistência de contrato escrito).
O pedido deve ser feito num serviço de registo predial, com a apresentação de:
- Documentação pessoal do requerente;
- Certidão de registo predial atualizada do imóvel;
- Três testemunhas que confirmem a posse;
- Provas da posse (faturas, contratos antigos, declarações, etc.);
- Plantas do imóvel (quando aplicável);
- Certidões negativas de dívida fiscal ou municipal (se exigido);
- Pagamento dos emolumentos legais;
- Afixação de editais para eventual oposição de terceiros.
Caso não haja oposição no prazo legal, o imóvel pode ser registado em nome do requerente por via da usucapião.
Prazos para adquirir imóvel por usucapião
O prazo necessário para aquisição por usucapião varia conforme a natureza da posse e a existência (ou não) de um título formal:
- Posse de boa-fé: quando o ocupante acredita que tem legitimidade para usar o imóvel.
- Posse de má-fé: quando o ocupante sabe que o imóvel pertence a outrem, mas ainda assim o utiliza.
Documentos mais comuns exigidos
A documentação necessária pode variar consoante o caso concreto, mas geralmente inclui:
- Documento de identificação do requerente;
- Declaração de justificação notarial;
- Prova da posse prolongada (recibos, contratos antigos, fotografias, declarações de vizinhos, etc.);
- Certidão predial atualizada do imóvel;
- Planta cadastral do imóvel;
- Certidões negativas de dívidas fiscais;
- Declarações de três testemunhas.
É recomendável reunir o maior número possível de provas documentais para reforçar o pedido.
Considerações finais
A usucapião é um mecanismo legal válido e eficaz para regularizar a situação de imóveis utilizados de forma contínua e legítima ao longo do tempo. No entanto, trata-se de um processo complexo, que exige rigor na documentação e cumprimento de formalidades legais.
Por isso, recomenda-se vivamente a consulta a um advogado, solicitador ou notário, que poderá orientar o processo e assegurar que todos os requisitos legais são cumpridos.
Da mesma forma, se for proprietário de um imóvel e suspeitar que alguém o está a utilizar indevidamente, deve agir rapidamente e procurar aconselhamento jurídico para proteger os seus direitos de propriedade.