Cuidados a ter ao arrendar um imóvel: Guia Completo
Se está a pensar arrendar um imóvel, é essencial tomar várias precauções antes e depois de assinar o contrato para evitar surpresas ou problemas durante todo o processo. Este guia apresenta os principais cuidados que deve ter em conta para garantir uma experiência tranquila e segura.
Antes de arrendar um imóvel
Antes de arrendar o seu imóvel, é crucial possuir toda a informação necessária para tomar as melhores decisões. Aqui estão alguns passos essenciais:
Defina o valor da renda
O valor da renda deve cobrir vários encargos com o imóvel. Para definir um valor justo de renda, considere as seguintes despesas fixas:
- Impostos a pagar (IRS e IMI)
- Mensalidade do crédito habitação, se aplicável
- Seguros obrigatórios
- Despesas com o condomínio
Defina a duração do contrato
Os contratos de arrendamento têm uma duração mínima de um ano. No entanto, quanto mais longo for o contrato, menor será a taxa de IRS aplicada às rendas cobradas. Veja as diferentes taxas de IRS aplicáveis:
- Contratos de 2 anos: Redução de 2% no imposto (26%)
- Contratos de 5 a 10 anos: Redução de 5% no imposto (23%), podendo alcançar o limite de 14% com renovações
- Contratos de 10 a 20 anos: Taxa de 14%
- Contratos superiores a 20 anos: Taxa de 10%
Também pode optar por englobar as rendas recebidas, tributando-as junto com os restantes rendimentos às taxas gerais de IRS (entre 14,5% e 48%).
Determine o valor da caução
A caução garante a reparação de eventuais danos na habitação e não pode ser superior a duas rendas. Pode também ser acordado o pagamento antecipado de até dois meses de rendas para cobrir situações de não pagamento.
Decida se vai pedir fiador
Um fiador assume a dívida perante o senhorio caso o inquilino deixe de pagar a renda. Avalie a necessidade de exigir um fiador para maior segurança.
Elabore o contrato de arrendamento
Os contratos de arrendamento devem ser formalizados por escrito e têm uma duração mínima de um ano para habitação permanente. Se celebrados por períodos inferiores, são automaticamente alargados para um ano. Certifique-se de incluir os seguintes elementos no contrato:
- Identificação do senhorio e do arrendatário
- Identificação e localização do imóvel
- Objetivo do contrato (habitacional ou não habitacional)
- Existência e detalhes da licença de utilização
- Valor da renda e duração do contrato
- Data da celebração
Depois de arrendar um imóvel
Após arrendar um imóvel, existem mecanismos legais para proteger os seus direitos. Conheça os principais cuidados a ter:
Indemnização por atrasos de pagamento
Em caso de atraso no pagamento das rendas, os inquilinos devem pagar uma indemnização de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio deve notificá-los das quantias em falta dentro de 90 dias após o atraso.
Ao seguir estes passos e tomar as devidas precauções, estará mais preparado para arrendar o seu imóvel de forma segura e eficiente, evitando surpresas desagradáveis e protegendo os seus direitos ao longo do processo.
Defina o valor da renda
O valor da renda deve cobrir vários encargos com o imóvel. Para definir um valor justo de renda, considere as seguintes despesas fixas:
- Impostos a pagar (IRS e IMI)
- Mensalidade do crédito habitação, se aplicável
- Seguros obrigatórios
- Despesas com o condomínio
Defina a duração do contrato
Os contratos de arrendamento têm uma duração mínima de um ano. No entanto, quanto mais longo for o contrato, menor será a taxa de IRS aplicada às rendas cobradas. Veja as diferentes taxas de IRS aplicáveis:
- Contratos de 2 anos: Redução de 2% no imposto (26%)
- Contratos de 5 a 10 anos: Redução de 5% no imposto (23%), podendo alcançar o limite de 14% com renovações
- Contratos de 10 a 20 anos: Taxa de 14%
- Contratos superiores a 20 anos: Taxa de 10%
Também pode optar por englobar as rendas recebidas, tributando-as junto com os restantes rendimentos às taxas gerais de IRS (entre 14,5% e 48%).
Determine o valor da caução
A caução garante a reparação de eventuais danos na habitação e não pode ser superior a duas rendas. Pode também ser acordado o pagamento antecipado de até dois meses de rendas para cobrir situações de não pagamento.
Decida se vai pedir fiador
Um fiador assume a dívida perante o senhorio caso o inquilino deixe de pagar a renda. Avalie a necessidade de exigir um fiador para maior segurança.
Elabore o contrato de arrendamento
Os contratos de arrendamento devem ser formalizados por escrito e têm uma duração mínima de um ano para habitação permanente. Se celebrados por períodos inferiores, são automaticamente alargados para um ano. Certifique-se de incluir os seguintes elementos no contrato:
- Identificação do senhorio e do arrendatário
- Identificação e localização do imóvel
- Objetivo do contrato (habitacional ou não habitacional)
- Existência e detalhes da licença de utilização
- Valor da renda e duração do contrato
- Data da celebração
Ainda sobre – Depois de arrendar um imóvel
Após arrendar um imóvel, existem mecanismos legais para proteger os seus direitos. Conheça os principais cuidados a ter:
Indemnização por atrasos de pagamento
Em caso de atraso no pagamento das rendas, os inquilinos devem pagar uma indemnização de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio deve notificá-los das quantias em falta dentro de 90 dias após o atraso.
Renovação do contrato de arrendamento
Se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido definido em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos na primeira renovação. Se a duração for superior, renovam-se por períodos sucessivos da mesma duração.
No momento da primeira renovação, pode opor-se à continuidade do contrato de arrendamento durante três anos se precisar da casa para si ou para os seus filhos. Deve, contudo, respeitar os prazos legais para o fazer, que dependem da duração do contrato.
Visitas ao imóvel
O senhorio pode, ocasionalmente, verificar o estado de conservação do seu imóvel. No entanto, as visitas têm de ser acordadas previamente com o inquilino.
Se estiver a aproximar-se o fim do contrato, e caso pretenda arrendar o imóvel a outra pessoa, pode mostrar o imóvel aos eventuais interessados nos três meses que antecedem a sua desocupação. Nestas situações, deve existir um acordo entre si e o seu inquilino. Se não for possível chegarem a acordo, as visitas devem ocorrer nos dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos entre as 15 e as 19 horas.
Justificação de obras
Além de necessitar do imóvel para si ou para os seus filhos, pode terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras.
Se estiver em causa uma remodelação, terá de justificar que se trata de uma obra de caráter profundo. A justificação nunca poderá ser apenas a pintura do imóvel, por exemplo.
Rescisão do contrato
Pelo senhorio
Além dos motivos referidos anteriormente, pode também terminar o contrato caso exista um atraso superior a oito dias no pagamento da renda, mais de quatro vezes (seguidas ou não), no período de 12 meses ou se existir um atraso no pagamento igual ou superior a três meses. É obrigatório informar o inquilino, da intenção de terminar o arrendamento, por carta registada com aviso de receção.
Pelo inquilino
É obrigatório o envio de carta registada com aviso de receção para terminar o contrato.
O que diz a Lei sobre isto:
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, onde se estabelece o regime jurídico aplicável aos arrendamentos urbanos, define os direitos e deveres das partes, a forma de atualizar as rendas e os casos de rescisão do contrato. A Lei das Rendas, Lei n.º 31/2012, introduziu alterações ao NRAU, também sobre a atualização de rendas antigas e sobre o regime transitório de proteção dos inquilinos. A Lei n.º 13/2019 estabelece as principais normas que incluem obrigações legais, fiscais, contratuais, sociais e de conduta previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). No Portal da Habitação pode consultar toda a legislação relativa ao arrendamento urbano.
Ao seguir estes passos e tomar as devidas precauções, estará mais preparado para arrendar um imóvel de forma eficiente, evitando surpresas desagradáveis e protegendo os seus direitos ao longo do processo.