Como funciona a isenção de tributação de mais-valias?

A legislação introduzida pelo programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) criou uma norma transitória que permite, em determinadas situações, a exclusão de tributação das mais-valias geradas na venda de imóveis.

Esta medida tem como objetivo reduzir o impacto fiscal sobre famílias que utilizem o valor obtido com a venda de imóveis para amortizar créditos à habitação própria e permanente, seja do próprio contribuinte ou dos seus descendentes, como por exemplo os filhos.

Período de aplicação

A isenção aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Isto significa que, se o imóvel tiver sido vendido dentro deste período e o valor da venda for utilizado para amortizar um empréstimo elegível, o contribuinte poderá beneficiar de uma isenção total ou parcial do pagamento de imposto sobre as mais-valias.

Que imóveis estão abrangidos?

Esta isenção aplica-se à venda de imóveis habitacionais que não sejam habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, bem como à venda de terrenos para construção.

Em termos práticos, enquadram-se neste regime as segundas habitações, as casas de férias e os terrenos. A habitação principal do contribuinte não está incluída nesta norma específica, pois já existe outro regime de isenção para esses casos.

Condições para beneficiar da isenção

Para poder usufruir deste benefício fiscal, é necessário cumprir todas as seguintes condições:

1. O crédito à habitação que será amortizado deve ter sido contratado antes de 6 de outubro de 2023, data de entrada em vigor da Lei n.º 56/2023.
2. A venda do imóvel deve ocorrer entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
3. O valor obtido com a venda, total ou parcial, deve ser aplicado na amortização de um empréstimo destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes.
4. A amortização do empréstimo deve ser realizada no prazo máximo de três meses:
   • A contar da data da venda do imóvel, quando esta ocorra após 6 de outubro de 2023.
   • Ou nos três meses seguintes à entrada em vigor da lei, quando a venda tenha ocorrido antes dessa data (até 6 de janeiro de 2024).

Como funciona na prática

A isenção incide apenas sobre a parte do valor da venda que for efetivamente utilizada para amortizar o crédito à habitação.
Qualquer montante que não seja aplicado nesse fim continuará sujeito à tributação normal em sede de IRS, de acordo com as regras gerais das mais-valias imobiliárias.

Exemplo prático:
Se um contribuinte vender uma segunda habitação por 200 000 euros e utilizar 150 000 euros para amortizar o empréstimo da sua casa de morada própria, apenas essa parte (150 000 euros) ficará isenta de tributação. Os restantes 50 000 euros serão considerados para efeitos de IRS.

Situações não abrangidas

Esta isenção não se aplica quando o valor da venda é utilizado como entrada para a compra de uma nova habitação própria e permanente. O regime destina-se exclusivamente à amortização de crédito já existente e não aoreinvestimento em novos imóveis.

Em resumo

A norma transitória do programa Mais Habitação oferece uma oportunidade de poupança fiscal significativa para quem venda uma segunda habitação ou um terreno e utilize o valor da venda para reduzir o empréstimo da sua casa principal.

Cumprindo os prazos e as condições estabelecidas pela lei, é possível evitar a tributação das mais-valias de forma legal e transparente.

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