Como funciona a isenção de tributação de mais-valias?

A isenção de tributação de mais-valias no âmbito do Mais Habitação é uma oportunidade para quem pretende amortizar créditos habitação e reduzir encargos financeiros. Contudo, é fundamental respeitar os prazos e os critérios estabelecidos para evitar problemas fiscais.

Os ganhos obtidos na venda de um imóvel podem beneficiar de isenção de tributação de mais-valias, desde que sejam aplicados para amortizar o empréstimo de uma habitação própria e permanente. No entanto, esta isenção não se aplica se o valor for usado como entrada para a compra de uma nova habitação.

Medida temporária da Lei Mais Habitação

No âmbito do programa Mais Habitação, foi introduzida uma medida temporária que vigora até ao final deste ano, permitindo a exclusão de tributação em IRS das mais-valias obtidas com a venda de imóveis, desde que sejam aplicadas em determinadas condições:

• Amortização do empréstimo associado à habitação própria e permanente do vendedor ou dos seus descendentes;
• A amortização deve ocorrer num prazo de três meses após a venda do imóvel;
• A isenção aplica-se apenas à parcela do valor da venda utilizada na amortização do empréstimo.

Exemplo prático: amortização vs. nova aquisição

Num caso analisado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), um contribuinte vendeu um imóvel em março do ano passado e utilizou:

• 25% do valor da venda para amortizar o empréstimo da habitação própria e permanente do filho;
• Outro 25% como entrada para a compra de uma nova habitação pelo mesmo filho, após este ter vendido a sua habitação anterior.

De acordo com a resposta da AT:

• A parcela usada para amortizar o empréstimo do filho beneficia da isenção, desde que o empréstimo já existisse no momento da venda;
• Por outro lado, a parcela destinada à entrada da nova habitação não está abrangida pela exclusão de tributação, uma vez que esta utilização não se enquadra nos critérios estabelecidos pela lei.

Condições para aplicar a isenção de mais-valias

Para beneficiar da isenção de tributação, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

• A venda do imóvel deve ter ocorrido após 1 de janeiro de 2022;
• A amortização do empréstimo deve ser efetuada nos três meses seguintes à venda;
• O empréstimo deve estar relacionado com habitação própria e permanente (do vendedor ou dos seus descendentes).

Adicionalmente, o valor da mais-valia isenta está limitado à parcela efetivamente utilizada na amortização do empréstimo.

O que diz a Autoridade Tributária?

A AT reforça que o benefício fiscal não abrange valores utilizados para outras finalidades, como a aquisição de novas habitações, mesmo que estas sejam destinadas a habitação própria e permanente. Este entendimento está alinhado com o objetivo da medida, que é reduzir o endividamento associado a créditos habitação já existentes.

O que são mais-valias e como se aplicam no contexto imobiliário?

As mais-valias referem-se aos ganhos obtidos com a venda de um bem, como imóveis ou terrenos. No contexto imobiliário, este conceito é particularmente relevante devido às implicações fiscais associadas aos ganhos obtidos com a venda de propriedades.

Quando se fala em mais-valias imobiliárias, estamos a referir-nos ao lucro que surge quando o preço de venda de um imóvel excede o seu preço de compra. Estes ganhos podem ser sujeitos a tributação em IRS, a menos que se enquadrem em condições específicas de isenção, como acontece no âmbito da Lei Mais Habitação.

Segundo a medida transitória da Lei Mais Habitação, que está em vigor até ao final deste ano, os ganhos obtidos na venda de imóveis podem estar isentos de tributação se forem utilizados para amortizar o empréstimo associado à habitação própria e permanente do vendedor ou dos seus descendentes. Esta isenção aplica-se apenas se a amortização ocorrer dentro de três meses após a venda do imóvel e limita a isenção aos valores usados especificamente para amortizar o empréstimo.

Por exemplo, se um contribuinte vender um segundo imóvel e aplicar parte dos ganhos para amortizar o crédito da sua habitação própria, esta parte específica pode beneficiar da isenção fiscal. No entanto, se os ganhos forem usados como entrada para a compra de uma nova habitação, não se aplica a isenção, uma vez que essa utilização não está prevista na legislação.

É essencial compreender estas regras para planear estratégias de venda e aquisição de imóveis, assegurando que se cumpre com as obrigações fiscais e se aproveita as isenções disponíveis. Caso haja dúvidas ou necessidade de apoio especializado, recomenda-se consultar um contabilista ou especialista fiscal.

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